来源：新金融观察报 作者：王凡  2011-9-12

　　现在来到天津开发区，出租车司机很容易就能向你指出泰达MSD（泰达现代服务产业区）的位置。自2008年2月启动建设至今，这里已经成为滨海新区核心区的一张城市名片。

　　和大家所熟悉的大都市CBD不同，MSD更加专注于为高端现代服务业的发展提供平台。作为滨海新区十大战役的重要组成部分和发展滨海新区现代服务产业的重要载体，泰达MSD构建起一个包含CBD在内的复合型、国际先进水准的现代服务产业平台，吸引了国内外众多知名企业落户于此。而这，也是中国第一个MSD。

　　如今，泰达MSD-C区16万平方米已经竣工，写字楼入驻率达到了六成以上，商业接近满租。而A、B区建设也在快马加鞭进行，预计将于明年交付使用，泰达MSD整体预计将于2013年左右全面建成并投入使用。

　　中国第一个MSD

　　就在三四年前，泰达MSD片区还只是一片绿地。地处天津滨海新区核心腹地，毗邻天津经济技术开发区管委会，与金融街遥相呼应。因而，不少房地产开发商都对这片绿地“跃跃欲试”，找到相关部门，希望能拿到这片地块。

　　“但当时，大家都觉得这么大面积的一片地，又位于如此核心的地段，如果卖了很可惜。”天津泰达发展有限公司经营管理部营销总监郑长云回忆起泰达MSD几年间的建设历程，“当时如果卖给开发商，不仅仅是地价低，更重要的是，在规划与建设上，无法保证完整科学。”经过多番论证，包括请来国内外的专家进行分析，并与国内外城市建设情况的对比研究，最终，一个在这里建设“现代服务产业区”的构想渐渐形成。

　　“经过二十多年的建设，开发区的先进制造业已经发展得非常好，也逐渐成为滨海新区金融、物流、商贸、服务外包等现代服务业机构的聚集地。但是却一直没有与之匹配的高端现代服务业承载平台。于是，泰达MSD的诞生显得非常适时。”郑长云说，2008年年初，项目正式启动，并由天津泰达发展有限公司建设和运营。泰达MSD总建筑面积134万平方米，商业总面积达20万平方米。

　　事实证明，没有“零售”给开发商，而是采取整体规划、整体建设、整体运营的方式，使得整个片区的价值迅速提升。在MSD的吸附作用下，一大批国内外知名企业再次聚集，大楼前的LOGO墙上，排满了知名企业的名字。而仅仅是与泰达MSD毗邻的一个住宅楼盘，在片区发展的带动下，两年时间内，房价就从每平方米一万多元涨到了现在的近3万元。

　　拎包入驻

　　与普通的CBD不同，泰达MSD从诞生之初便定位“高端”，泰达MSD-C区每平方米将近6元/天的租金（含物业费），比同地区的写字楼高出了三四成。“我们建设的是超一流的甲级写字楼，是中国的第一个MSD。20余栋国际甲级写字楼全面符合LEED国际绿色认证标准；大量使用地源热泵系统、空调冰储冷系统等国际领先的环保节能技术；还有完善的地下交通体系以及绿化措施。”郑长云说，泰达MSD就是要“倾力打造滨海最贵的一平方英里”。

　　但在当下各地都在争相发展楼宇经济的时节，这样的高端路线不禁让人担心“曲高和寡”的局面。“我们拥有世界领先的硬件和软件设施，绿色环保的办公环境。为提供世界一流的物业服务，泰达发展还和第一太平戴维斯合作，成立了合资物业公司进行泰达MSD的物业管理。我们面向的就是一些国际国内知名的大企业，价格其实就是一个筛选的门槛。”郑长云说。

　　“除了高标准的办公空间租赁外，为了打造国际化商务区，给租户提供更为及时、灵活、便捷的商务办公服务，我们还引入了国际知名‘服务式办公室’——德事商务中心（TEC），企业来了就可以‘拎包入驻’。”郑长云说，在泰达MSD德事商务中心，从前台接待到行政、物业人员，再到各种办公室设备、会议室等设施完备，无论所需面积大小，企业来了就可以开始办公。就在不久前，一家物流公司就在一天之间完成了入驻，并在第二天一早开始办公。

　　滨海新区的巨大商机、天津开发区良好的投资环境及商业氛围以及泰达MSD优越的软硬件环境，吸引了众多企业的目光，素来以“挑剔”闻名的日本伊势丹百货，经过一年多的调研后，也决定在此安家。据了解，在泰达MSD-C区入驻至今不足一年的时间内，商业部分已经出租了90%，写字楼部分也出租了60%。包括国际SOS救援中心、日本三菱·阳光、滨海国际知识产权交易所、滨海投资集团等重量级客户都与泰达MSD签约。

　　采访当日，泰达发展的办公区内，所有的会议室都有招商人员在向客户介绍情况。“这里和政府部门毗邻，又有很多大公司，商业气氛好，办事也方便。”一位正在招商部咨询的企业客商对新金融记者表示，“我们对属于‘亿元楼’的B区特别看好，滨海新区一共只有三座楼宇入选，泰达MSD能占其一，足见其区域价值和项目实力。”

　　据郑长云介绍，对于一些租住面积大、租期长的“大客户”，都会有一段时间的租金减免。而且，当地政府也会根据企业投资额、利税等实际情况，给予一定的税收优惠。而入驻“亿元楼”的企业，还能享受到天津市政府给予的优惠政策。

　　而对于入驻公司的业态，泰达MSD也有自己的规划，包括现代物流、金融业、IT产业以及国际贸易等，是其首选。“我们依托于滨海新区的发展，这些行业都与这里的经济息息相关，又是未来发展的主力，将成为我们招商的重点。”郑长云说。

　　助推产业升级

　　事实上，在一流的软硬件之外，泰达MSD发展的核心动力更多地来源于地区经济的发展以及产业升级的需要。可以说，泰达MSD的迅速成长，首选就是得益于开发区25年的建设。

　　“事实上，泰达MSD的出现应该是地区经济发展的必然。”南开大学滨海开发研究院院长助理、研究员薄文广对新金融记者表示，在过去，滨海新区第二产业的发展已经达到一定水平，而第三产业相对薄弱，其中现代服务尤其薄弱。而从国外的经验看，评判一个地区是否发达，现代服务业的发展程度是个重要评判标准。

　　其实，从泰达MSD的定位就可以看到，这里要“为推动现代服务业的发展提供城市空间载体，促进金融产业、总部经济等高端服务业的聚集。”

　　“不论是天津整体还是滨海新区，都将面临产业升级的重要转型，发展高端现代服务业，将是十分有效的一条路。”薄文广表示，MSD关注金融、现代物流、IT业等行业，并通过价格甄选了一批高端的技术或者智力密集型企业入驻，这些都将为促进产业升级，推动地区经济的发展提供助力。

　　新金融记者 王凡