定价机制存疑 土地制度亟待改革
    房地产市场的调控若是真正起到作用，必须从其根本上去触动其本质的东西，否则一切调控都只是”浮云”。徐保满认为，导致高地价的重要原因是政府垄断供地造成土地资源稀缺，房价互动攀升。这一根本性问题不解决，房地产业的健康发展就很难实现。
    徐保满向本报记者分析指出，“实际上，现行的土地招拍挂制度存在很大缺陷。每块土地的竞拍底价都是由地方上的城投集团或城建集团提供的。让有政府背景的企业去做一级土地整理，由其编制成本，其中就存在许多漏洞。”一般来说，他们编制的成本交由政府，政府会以一定比例返还其一部分利润。不过，由于政府返还利润通常很不及时，甚至不返还，就很可能令其虚编成本。当然，最终成本编制也必须经过审查，但这个审查通常十分粗糙，甚至是流于形式。”
    徐保满告诉记者，以上通过审查后的价格，再加上一定的百分比，就成为一块土地最终的拍卖底价。不过，这个百分比各地会有所不同，从5%30%不等。”加价的幅度是根据供求关系决定的。比如，一块地的竞标有大企业参与，就会报得高一些，并没有一个科学的测算。不过，通常的加价幅度都在两位数。”显然，一块土地的价格在定制底价时就已被层层抬高，一旦进入拍卖市场，价格更是无法估计。
    徐保满指出，”尽管土地的价格形成机制问题很大，但这个问题谁都不敢轻易碰触，连中央高层都不去碰。为什么？因为会得罪地方政府。”她说，”形成高房价的根本问题就出在土地制度的源头上，作为一个政策的研究者，理应顺藤摸瓜梳理价格形成的每个节点，有针对的治理，而不是刻意回避。如果不从供给方着手寻求解决办法，而是采取打压需求的办法，政策的有效性显然会大打折扣。”
    而作为开发商，济南蓝石置业董事长张岷对土地招拍挂制度的弊端深恶痛绝。他认为，房价是否合理，其实是由现时的供地机制决定的。事实上，每年地价的增长幅度要远远高于房价。
在他看来，18亿耕地红线实际上是个伪命题。”中国土地利用效率其实非常低，更大量的是农村的宅基地，可以把农村宅基地整合起来集约使用。”他建议，”如果让开发商直接与农民谈，地价就会便宜很多。以济南为例，一般宅基地约为13万/亩。如果从政府手中拍地，13万就可能变成两三百万甚至上千万。”
   健全法律 摒弃对”土地财政”的高度依赖

受访专家表示，真正触及中国房地产市场的核心制度问题，正是地方政府对”土地财政”的高度依赖。从中国房地产与土地供给制度的链条看，土地财政是推高房价的重要推手。
    财政部数据显示，2010年全国土地出让收入占地方本级财政收入的71%，比上一年增加22.2个百分点。2011年全国财政收入超过10万亿，而土地出让收入就达3.3万亿，占比近三成。事实上，在不少热点城市，土地出让收入甚至可占到全年财政收入的50%-60%。
    根据2011年清华大学国情研究中心所做的调查，从1989年至2010年的21年间，全国土地成交价款增长了6732倍，其中卖地收入相当于地方财政收入的比例涨幅更高达308倍，数字增长之快令人惊愕。”当土地收入占地方财政收入一半以上时，俨然已成为他们的『第二财政』。在没有找到替代财路的情况下，除了卖地，还有哪个产业可以为地方政府提供数十亿元的财政收入？”一位房地产界人士称。
    徐保满对此进一步解释，地方对土地财政的依赖很大程度上是由于中央与地方实行的分税制。”包括房地产增值税、土地增值税，整个增值税税种是中央地方共享。有一大块要上交中央、地方政府留一块。基于这一点，作为地方官员，当然希望土地增值越多越好。”她指出，自1994年分税制改革以后，地方财政转为亏空状态，不得不靠垄断的土地资源来补偿。
    此外，徐保满认为，中国现行针对房地产的法条框架太过稀疏，且逻辑不清，甚至混乱到可怕。”比如，围绕土地方面的法律，除了《拆迁管理条例》、《土地法》，基本上就没什么了。我们国家是广义的房地产法律定义，也就是地方政府以红头文件的形式下发的命令、指示都视为法规，而我们的法规又视为法律，非常零碎，构不成体系。”
                                        (来源: 香港商报) 编辑: 黄军