来源： 《12观点》　

5．把握改革切入点

保障房板块,构建完善的住房信息系统和相应的准入退出机制，有效识别保障房惠及对象，这是保障房体制改革的切入点。从该切入点着手，通过公益性用地、公共财政和公共管理机构主导构建以政策性租赁房为主的保障房体系。保障房产品结构以政策性租赁房为主导类型，限价房可以科技型人才专项保障房建设为重点。除国有林区、垦区和煤矿棚户区等“特区保障房”外，万人以上员工的大学、国有大企业等单位的合作建房也应得到鼓励，但这种“公共住宅单位”须纳入整个保障房管理体系中。

商品房板块,在符合城市总体规划和土地规划的前提下，其体制改革以创造有利于商业性住房开发商获得商业性用地的环境为切入点。从该切入点着手，促进商品房开发商有序竞争，形成品牌，为中高收入群体供给品质更佳的商品房，并对保障房居民形成积极看齐而努力进取的示范引力。另外，为形成商品房良好的发展环境，常规情境下主要用信贷、税收、利率等间接调控手段对其引导，只在金融、经济出现大的波动下才可进行阶段性的直接的价格干预。

6、帕累托式改革

新住房体制构建是一个继续深化住房制度改革的过程，而深化住房制度改革其本身又是对关联主体利益再调整的过程。无论是保障房体制还是商品房体制的改革，都涉及住房需求者、住房建运或供给者、住房融投资企事业单位以及统筹改革的政府等核心主体利益的增减损益，如果部分关联主体的利益受损较重，势必衍生对改革的重重阻力，甚或累积为群体化、规模化的社会冲突，影响社会安定和谐。因而需要坚持以各关联主体利益不减少的帕累托式改革原则为根本尺度，科学衡量新住房体制构建的有效性。

7、配套制度跟进

住房制度改革需仰望其高阶的制度环境，高阶制度体系的积极改革反过来也有助于住房新体制的完善。如法制、政府管理体制的改革无疑有利于住房信用体系的建设，从而有利于攻克保障房体制的软肋和顽疾，使其在保障对象识别上难度减小而变得易于操作。在国内，调控过高的商品房价格具有熨平宏观经济波动和促进中高收入居民住房消费的双重效应，但对破解中低收入群体住房消费的可支付能力却难以奏效而需借助保障房建设，然而，宏观调控体系明知频繁的商品房价格调控并不适于房困破解且有干预市场之嫌，却仍然为之，其中一个重要原因即在于：国内法制不完善背景下保障房信用体系建设成本较高，导致保障房工程破解房困的有效性在短期内还难充分展开。

8，渐进式改革

住房是“个头很大”、价值贵重的特殊物品，其生产要素杂多、赖以立身的土地稀缺垄断以及住房融投资、建运管理过程复杂，行为主体多元，这已经赋予住房问题本身的复杂性，加之中国发展不平衡的大国国情禀赋，使得住房制度改革问题更显复杂、艰巨，故此房改速度不能太猛太快。“休克疗法”和“疾风暴雨”往往只会带来社会不稳定，而不稳定导致任何良好的改革无法进行。不过，对于消除“无房户”和“科技专家居住贫困”这样的最基本的住房保障问题，进一步深化住房制度改革的速度要快些，用力可猛些，以体现社会主义集中力量办大事的优势和科教兴国的战略导向。

观点引申：

坚持上述八项要点及其所内蕴的理念，无疑有助于保证今后房改航向的正确性，加快推出一个两房体制相容的新住房体制，从而促进两房体系协调发展，进而既破解房困、促进小康和谐社会建设，也有助于宏观经济平稳较快发展。