什么是“平民地产”？ “平民地产”对保障房的建设有何借鉴意义？这种全新的开发模式对构建房地产多元化供给市场有何启示？对解决城市低收入人群的住房问题有何帮助？南开大学滨海开发研究院房地产研究中心徐保满主任接受了记者的专访。
“平民地产”国内首现
均价比同类地段市场均价低35%，开工时房屋几乎已经订购一空，颇受城市中低收入者的欢迎。人们称之为“平民地产”的国内首个按市场运作、以个人委托代理模式开发的住宅小区，将于今年9月底在河南许昌建设完工并交付使用。
徐保满认为，河南许昌的委托代建小区，是解决城市中低收入人群住宅问题的一种探索。在国家调控房价基调不变的当下，委托代建小区的即将落成引发了人们对有效降低房价途径的思索，同时委托代建小区的落成也为业界找寻降低房价的途径起到了示范作用。
近些年来，房地产市场上出现了一种新型开发模式，即通过个人委托代理模式进行开发。具体来说是指个人集资注册的项目公司通过招标或委托方式，选择专业的房地产开发公司，由非经营性个人集资建房项目开发设计、投资管理和建设组织实施工作，项目建成后交付使用单位。由于其项目价格远低于市场均价，甚至比当地一些经济适用房小区均价还低，因此被人们称为“平民地产”，受到城市中低收入阶层的欢迎。
“平民地产”主要特点
徐保满认为：许昌市的个人委托代理建房采取双公司运作，即由许昌市的惠民房产中介公司和惠民房地产开发公司两家公司来实施，把有住房需求、自愿参与建房的个人组织起来，把各项成本向参与者完全公开，公司提前限定利润率，通过收取代理服务费的方式盈利。代理建房模式受欢迎的一个核心就是成本完全公开、利润提前限定。与传统的地产开发模式相比，这种模式没有售楼部、没有广告支出、不依赖银行贷款，利润提前限定，这样才能做到平价房产。因此，总结其特点主要表现在三方面：一是按市场运作、以个人委托代理模式开发的住宅小区。二是代建对象主要针对当地的中低收入阶层，住房均价低出同类地段市场均价。三是有政府的支持。
“平民地产”出现原因
那么，委托代建小区的平均价格比同一地段的普通商品房价低35%是怎样做到的呢？徐保满说，委托代建小区之所以能比普通商品房价低了这么多，我认为一是因为把各项成本向参与者完全公开，更便于对构成房价的成本因素的监督。二是因为公司提前限定利润率，利润率提前公开，更有利于社会的监督，改变了过去市场信息严重不对称的状况。三是因为在土地的获取方面有政府的支持。如：2008年后，拿下这块土地的开发商因为地价过高、市场萎靡等问题，向政府提出退地。经过与政府的沟通协商，在许昌市政府的积极支持下，惠民公司正式承接了这块土地。
“平民地产”如何运营
在开发建设过程中，委托代建小区的成本是如何控制的？项目质量又如何保证呢？徐保满认为，从目前媒体披露的内容来看，委托代建小区在获得土地方面有政府支持的因素，土地价位有可能相对较低。另外，成本公开对开发商起到了自我约束的作用，可有效剔除不合理的价格构成因素。最后，提前向预定购房人公布利润率，约束了开发商的获取暴利的行为。由于我国城镇居民收入水平偏低，并且对住房自主性需求和改善性需求呈刚性状态，因此委托代建小区能有效地降低房价，这一住宅开发建造模式为完善保障房的供应体系开创了新的思路。在许昌市的示范作用下，相信各地将会出现对这种运作模式的模仿和探索。
“平民地产”现实意义
委托代建小区建成后对楼市健康发展、特别是降低房价、满足低收入人群住房需求有何意义呢？徐保满认为，委托代建小区的建成对楼市健康发展的意义有多个方面，概括起来有四点：一是为人们展现了一种可以降低房价的开发建设模式。二是能有效降低房价。三是增加了房屋建造成本和房价构成因素的透明度，并且在购房者的参与下确保质量。四是由于供求双方直接挂钩，这样有效地消除了地产泡沫产生的可能。
徐保满表示，委托代建小区对保障房的建设也有一定的借鉴意义。开发建设委托代建小区，首先要有政府的积极支持。二是要在土地的获取方式上有所突破，土地价格水平直接影响房价，使用招拍挂方式拿地行为中都属竞价成交，委托代建公司在土地市场上能否在可接受价位成功举牌拿地，对房价影响至关重要。三是成立由参与者组成的监管组，对项目进展、工程建设、资金支付等进行全程监管。
“平民地产”如何发展
发展“平民地产”需要注意什么？徐保满认为，委托代建小区存在法律依据及法律保障问题。2012年住建部、发改委、财政部、国土部等七部委刚刚发布了《关于鼓励民间资本参与保障性安居工程建设有关问题的通知》，鼓励和引导民间资本通过直接投资、间接投资、参股、委托代建等多种方式参与廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房、限价商品住房和棚户区改造住房等保障性安居工程建设。《通知》强调，要通过多种方式引导民间资本参与保障性安居工程建设。通知指出，民间资本参与保障性安居工程建设的，可以在政府核定的保障性安居工程建设投资额度内，通过发行企业债券进行项目融资。此外，2011年国家住房和城乡建设部原副部长宋春华建议保障房可考虑合作建房等形式。这些都为委托代建开发提供了依据。尽管如此，对将来类似项目的开发建设在法规上管理上仍需要进一步地完善和支持。
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