来源：深圳商报年4月24日 2013
（武捷思：南开大学经济学教授、博士生导师)
六、谨防住房市场形成区域性垄断
一个或几个企业垄断某种商品的供给，会破坏该商品的市场均衡机制，使其价格长期维持在垄断企业希望的水平之上。由于房地产市场具有极强的区域性，相比其他商品，房市更容易形成垄断。
如果再加上下列常见的客观因素，垄断就更加难以避免：第一，进入门槛高。资金实力、过往业绩、行业资格(分一、二、三级建筑商)等都构成进入门槛;第二，政府和银行偏爱经营规模大、资金实力强的地产商。银行把大额开发贷款贷给大地产商，风险低、费用少。因此，各银行都争着给大地产商贷款，对小地产商的贷款持谨慎态度。地方政府则出于当地经济快速发展的需要，更希望把大体量的住房开发用地卖给大地产商，在拍卖土地时往往设计出有利于大地产商的竞标条件。结果就人为造成了大型国有地产商和私人控股的上市地产商“强者恒强”的垄断局面;第三，通过调整楼盘用地规模来实现地产商充分竞争的操作难度较大。从地产商的角度看，建筑面积大的楼盘可以通过分期开发营造小区综合环境，使售价一期比一期高，所以，单个楼盘建筑面积越大，利润率越高。从政府防止垄断的角度看，单个楼盘的建筑面积越小，越有利于竞争局面的形成。两者之间的权衡与协调缺乏立法的支持。
要规避垄断现象的出现，地方政府的行为至关重要。因为，只要土地不是集中连片地掌握在少数地产商手中，就形不成垄断。但遗憾的是许多地方政府意识不到这个问题。这些年房价屡调屡高，当然有城镇化的快速发展、流动人口的迅猛增加、户籍人口及家庭户数增加、通货膨胀拉动房价、人均可支配水平的提升及消费习惯改变等诸多原因，但在相当多的地方，局部住房市场存在垄断也是房价上涨的重要原因，在经济欠发达地区尤为严重。
为抑制房价上涨过快的趋势，必须要尽快解决这一问题。这就要求地方政府在拍卖土地时，一是要鼓励全国性的大型地产商积极参与;二是要防止单个地产商在某一区域拿地过多;三是避免出现单一拍卖标的土地面积过大。单靠地方政府的自我约束是不够的，制定地产业的反垄断法已迫在眉睫。
七、政策应精确保护中低收入人士的真实需求
商品住房兼有生活必需品和投资品两种特性，这种特性决定了房市是一个全民参与的市场，大家不仅是这个市场的买家，也是这个市场的卖家或潜在卖家。绝大多数生活必需品一经使用，要么不复存在，要么分文不值，要么逐步减值，并不具备投资品的特性。绝大多数的投资品也不具有日常使用的功能，例如股票、债券、黄金、字画。唯独住房，它在消费(即居住)的过程中不仅不贬值，还能够保值甚至升值(在没有战争、破坏性的自然灾害和恶性经济危机的前提下)。这就使得住房同时具备生活必需品和投资品的特性。无论什么人，无论其购房动机是消费还是投资，住房对他们来讲既是消费品也是投资品，他们既是住宅商品的消费者，也是住宅商品的投资人。这就使房市成为了一个全民参与的投资市场。
这种全民参与的特点，要求政府对于如何保护中低收入的住房持有人有一个更清楚的认识。
第一，多数投资品的投资局限在有钱人的圈子里，从事某些高风险的投资时，金融机构还要对投资人进行风险评估，所以，这些投资一般不会对中低收入阶层带来伤害。而住房投资则不同，它很容易将一般工薪阶层人士裹挟其中。因此，政府对房市可能的泡沫要高度警觉，尤其是地方政府要放弃以地产带动当地经济发展的错误想法，避免因“造城”和过度开发地产而形成房市泡沫。
第二，不能因为打击投机、抑制投资而忽略普通百姓的投资人身份。“新国五条”关于对二手房交易的卖方征收20%所得税的政策之所以引发了许多工薪阶层的关注，原因就在于它忽视了普通百姓的投资人身份。在讨论如何抑制房价过快上涨，提出要打击投机、抑制投资时，一般工薪阶层是拥护的，可一旦要对卖房收入征税时，他们就会突然发现自己原来也是投资人。无论经济如何发达，一般工薪阶层都是社会的绝大多数，切实关注、保护绝大多数人的利益，是和谐社会的基础。
第三，严格控制住房按揭贷款。住房按揭贷款既可以使一般工薪阶层人士迅速拥有自己的住房，也可以放大有钱人对住房投机和投资的能力，使富者更富。因此，只对中低收入人士的首次置业发放住房按揭贷款，可能是现阶段的最佳选择。
八、调控措施应兼顾稳定房价和促进房市健康发展
房市对国民经济的影响之大，超出人们的想象。不管是房价疯涨还是房市萎缩，都会对国民经济造成巨大伤害。
房价疯涨为什么不行?因为住房是人们日常生活中一次性支出金额最大、使用期最长的生活必需品。住房与其他生活必需品之间存在相对固定的比价关系。一个能使用数十年、甚至能够传代的商品(在我国，虽然住房所有权的年限只有70年。但它涉及公众利益，到期时的处理办法，除象征性补交一些税费后延长期限外别无选择。香港就是这样处理)，肯定要用许多只能使用一次、或使用时间很短的商品来交换。这种比价关系决定了人们必须经过较长时间储蓄才能具备购房能力。在人们收入水平一定的情况下，房价过高会长期减少人们的其他消费，成为减少内需、拖缓国民经济发展速度的因素。
而过度打压房市，造成房市萎缩为什么也不行?住建部政策研究中心主任陈淮认为：“在城镇化进程加速背景下，未来20年内，房地产行业仍将是我国国民经济的支柱产业。房地产业是涵盖建筑、建材、运输、中介、金融在内的大产业，并关联着十几个相关产业，是一国经济结构不可或缺的关键行业，其发展速度和质量在一定程度上决定着中国经济社会的发展速度和质量。”“欧美以及日韩等世界上许多国家，在其经济高速发展阶段，房地产都曾作为支柱产业而存在。我国过去近20年中，房地产业在推动城镇化、基础设施建设以及拉动消费等方面作用明显。”
从以上两个角度看，房市能否健康发展，既影响着消费以经济的拉动作用，也直接或间接影响十几个相关产业的发展。与一般商品市场相比较，它对国民经济全局的影响更大。房市的这一特性要求政府：
第一，不能把稳定房价和促进房市健康发展对立起来，要把两者作为并行的目标尽可能同时实现。
第二，面对房价上涨过快的趋势，不能通过打压的办法控制房价。本文提到的诸多问题如果不能解决，不要说房价打不下来，即使打下来了，结果也是富人比穷人更受益，富人可以用同样的钱买更多的房，贫富差距更大。况且，社会上绝大多数人对房价变化趋势的期望是一致的，即都希望房价稳中有升，而不是下跌。这些年屡屡出现因地产商降价促销引起前期购房人聚众抗议、砸售楼处的事件足以说明这一问题。这种普遍存在的盼涨不盼跌的心态，决定了房价一旦大跌，不仅会引发公众不满，甚至出现社会动乱。
第三，下大气力通过廉租房建设、住房补贴、按揭贷款贴息、降低购房首付比例等措施帮助低收入人士解决住房问题，通过银行按揭贷款为工薪阶层提升购房能力，从而促进其他消费品行业的增长，提升内需对经济的拉动力。
天津市南开区卫津路94号南开大学文科创新楼B103
022-23505110
peilei@nankai.edu.cn