来源：深圳商报年4月24日 2013
（武捷思：南开大学经济学教授、博士生导师)
三、按照“卫星城镇”的模式规划城市建设
城市建设发展模式会对房价产生多大的影响?结果可能出乎很多人的意料。城市建设可以简单地分为“摊大饼”式发展和“卫星城市”式发展两种极端的模式。不同发展模式对社会资源分配和综合环境质量有决定性的影响，进而间接对城市的整体房价水平、房价区域分布、房价上涨速度发生重要影响。这在一般商品市场上是极其少见的特殊现象。这里以北京和广州作为两种城市建设模式的代表进行分析。
把北京、广州的相关数据进行比较，我们能得到这样一组概念：
一是城镇化率北京略低于广州，城镇化推进速度北京远慢于广州。2011年北京的城镇化率为86.2%，广州为89.9%，与1998年城市化率相比，北京增长了12.1%、广州增长了45.21%。
二是登记人口中非户籍人口所占比例北京略低。2010年，北京登记常住人口1961万人，其中非户籍人口占36%。广州登记常住人口1270万人，其中非户籍人口占37%。
三是人均可支配收入北京低于广州，2011年北京为32903元，广州为34438元。
四是住房均价北京高于广州。2012年每平方米均价北京为16852元，广州为12104元。
五是各区域房价差距北京大于广州。2010年北京各区住房每平方米均价城四区(指东城区、西城区、崇文区、宣武区)为55000元，通州区为24000元，朝阳区为28000元，海淀区为38000元。2012年广州各区住房每平方米均价越秀区为27434元，荔湾区为19053元，白云区为16707元，黄埔区为14160元，番禺区为13912元，花都区为8226元，南沙区为8602元，萝岗区为14014元，增城市为7455元，丛化市为6850元。
六是各区房价上涨速度北京远快于广州。北京市2010年各区住房每平方米均价相比2000年上涨幅度为：城四区11.8倍、通州区12.3倍、朝阳区6.4倍、丰台区7.9倍、海淀区8.5倍。广州市2012年各区住房每平方米均价比2002年上涨幅度为：越秀区2.41倍、荔湾区2.51倍、海珠区3.81倍、天河区4.50倍、白云区2.66倍、黄埔区4.30倍、花都区3.12倍、南沙区2.74倍。
形成北京与广州房价特点显著不同的主要原因，在于两市城市建设发展采取了完全不同的模式。北京市是典型的“摊大饼”模式。城市建设以紫禁城为中心向外扩展，围绕城区修环路。二环路从上世纪60年代开始修，1992年全面通车，二环以内的城区面积仅65平方公里。随着市区不断扩大，1994年开通三环路，2000年开通四环路，2003年开通五环路、2009年开通六环路，六环以内城区面积已达1600平方公里。“摊大饼”式发展的结果是各区域间综合环境差异巨大，基本呈现由中心向外围递减的态势。医疗卫生设施方面，主要医院大多分布在城四区。其他区普遍存在“看病难”。教育基础设施方面,优质中学大多集中在城四区，全市一半左右的著名中学集中在西城区和东城区,近郊区中海淀区教学质量最高,主要有人大附中、北大附中、清华大学附中、101中学等著名中学。体育设施方面，体育场馆大多分布在城四区。娱乐设施方面，全市主要影剧院有49个,其中城四区占37个,四个近郊区仅有12个。“摊大饼”模式更大的麻烦在于无法克服的交通拥挤问题。在二、三环路上任何一两个地点同时出现交通事故，就会造成大面积的交通瘫痪。严重的交通障碍缩短了住房购买者的选择半径，它与各区综合环境差距交织在一起，城四区住房求大于供的局面就长期形成了。其结果，城四区的房价暴涨带动其他区域房价的相应上涨。
广州市是典型的“卫星城镇”发展模式。广州市老城区由越秀、荔湾、海珠三区构成。从改革开放初期开始到2000年前后，广州市在离老城区较远的地方建设了天河、白云、黄埔和番禺四个区级建制的卫星城(即新四区)。现在新四区和老城区在地理上融为一体，但在20年相对独立的发展过程中，新四区已经在经济、商业、交通、医疗、教育、自然环境等方面形成了各自的特色,是城市功能较为完善的地理单元。从2000年开始，广州市又在距新市区几十公里的地方陆续开发建设南沙、萝岗、增城、从化四个卫星城。由于各个卫星城从开发初期就以功能完善的城镇为建设目标，所以，每一区域在经济结构、卫生医疗、教育基础设施、商业设施、体育设施、娱乐设施、公共交通等方面都形成了各自的特点和优势,这就使得在不同区域工作的人都能就近选择居住地。消费者的选择半径延长了,社会对住房的供给弹性和需求弹性都提高了，房价上涨的压力自然也就减轻了。
可见，政府不能无视或低估城市建设发展模式对房价的长期影响。如果北京市继续把“大饼”摊下去，人口密集、交通拥挤的问题就永远不能解决，十年后，北京的平均房价完全可能超过10万元。把一些中央部委和北京市政府部门迁移到五环之外的卫星城去，可能是解决北京房价过高的办法之一。另外，全国其他城市，特别是一二线大城市也应该吸取北京的教训，借鉴广州的经验，按照“卫星城镇”的模式搞好今后的城市发展规划。
四、关注住房供求的区域平衡
如前所述，住房商品不能在空间上流动，所以住房市场具有极强的区域性。普通商品甚至可以在全球范围内实现供需平衡，可住房不同，即使是城中相邻的两个居住板块，都可能出现不同的供需状况，两者却不能取长补短。
可见，普通商品的整体市场与局部市场的供求关系基本一致。但房市则不然，房市有太强的区域性，其整体市场与局部市场的供求关系未必一致，有时甚至完全相反。其原因有二，一是人的原因，人口快速集聚会使某一区域中的住房需求突然增加，人口的集中外流会使这一区域的住房需求突然减少。二是土地和住房本身的原因，土地资源的有限性决定了任何区域的住房供给数量都是有限的。住房的不可移动性，使得已经建好的住房只能在本区域内消化。所以，各个局部市场上的供求关系存在很大差异。
房价形成机理的这一独特性使得在局部房市很容易出现“泡沫”，形成房价暴涨暴跌的局面。上世纪80年代末到90年代初海南房价的“过山车”，以及近年温州和鄂尔多斯房价的“高台跳水”，都足以说明这一问题。但遗憾的是，这一问题并未引起地方政府的普遍重视。据《深圳商报》2013年2月25日报道，“随着权力和资本交替上阵，鄂尔多斯的空城计一夜之间，如同一场传染病，在全国各地蔓延，除了此前广泛报道的贵阳、营口等城市，江苏常州、河南鹤壁和湖北十堰，也开始出现鬼城的魅影。从南到北，从沿海到内地，从一线城市到小县城，许多新区新城或多或少赢得了空城鬼城的名头。值得警惕的是这些鬼城背后又隐藏着房地产泡沫破灭、资金链条紧绷乃至断裂、城市发展缺乏产业支撑等诸多风险。”如果这种现象不尽快加以制止，使其大范围漫延，其可怕程度将无法想象。
这就要求政府的管理政策充分尊重房市的区域化特征。
1、当前我国房市存在的供求矛盾主要是结构性问题，局部市场房价过高并不意味整体住房市场普遍供小于求。因此，“增加土地供应，缓解住房供求矛盾”最忌一刀切。对于那些因经济发展引发人口正常聚集，导致住房供小于求的区域应该增加土地供应。
2、对于那些因房地产过度开发引发投机、投资客非正常聚集，导致房市虚假繁荣的区域，要严格控制土地供应。抑制局部市场房价过快上涨的趋势，不能单纯、简单地依靠增加土地供应。要把增加土地供应与逐步实现各区域间的均衡发展、改善区域间的交通状况、加快旧城改造、杜绝个别或少数地产商垄断局部房市以及科学规划区域发展结合起来。
3、房市供求关系极强的区域性特点，决定了调控房市必须充分发挥中央政府和地方政府两方面的作用。中央政府的调控，应专注于管理和调控地产行业的税收和信贷政策、购房者按揭贷款政策、各地中长期城市发展规划、各行政区域之间城市发展规划的合理衔接等宏观事务。地方政府的调控，应专注于严格执行既定的城市建设发展规划、杜绝地产行业形成垄断、建设廉租房、督促银行和税务部门严格执行金融和税收政策、规范二手房交易和出租房市场等具体方面。
五、提高存量住房的出租率、活跃“二手房”交易
已经出售掉的住房还能够对房市上的供给与需求产生巨大影响。这是很容易被人们忽视的房市独有的特点，也是房价形成机理的特殊性之一。
社会普遍流行的认识是：住房是刚需，房价再高也得买。但大家忽视了租房的现实存在。其实，如果把租房看作一种特殊的商品，它就是住房的替代品。如果把租房看作房市上存在的调节机制，它就是住房的替代机制。面对如何解决居住的问题，消费者并非毫无选择余地。他们可以选择的是用什么方法取得住房的使用权：自己花钱买房，还是支付租金租房?
在一个平稳发展的房市当中，工薪阶层人士买房的前提条件：一是具有购房能力，二是租房成本高于买房成本，二者缺一不可。他们租房的原因：一是没有购房能力，二是租房成本低于买房成本。两者都独立构成租房的原因。根据2012年浙江大学不动产投资研究中心和清华大学媒介调查实验室发布的数据，全国40个城市自有住房率推算出的城市家庭租房率为：上海32.1%、深圳30%、北京29.3%、广州27.2%、成都26.4%、昆明24.9%、呼和浩特24.1%、西宁23.9%、天津20.6%等等。影响租房率的因素很多，农民进城人数多、流动人口多、暂住人口多的城市租房率高，反之租房率低。不仅我国如此，其他国家也是这样。例如，美国纽约租房率为52%，法国巴黎租房率为68%，日本全国的租房率为39%。总体看，发达国家整体租房率比较高。
存量住房是出租房存在的前提。据统计，截至2010年底全国存量住房为179亿平方米、2.2亿套，按照2010年的常住人口的家庭户来算，达到了户均1.02套的住房。存量住房用来出租，会加大住房需求弹性;将其出售，会增加全社会的住房供给，也会加大供给弹性。2012年，北京住房成交面积2527万平方米，其中二手房占49.4%;广州成交面积1600万平方米，其中二手房占39.4%;深圳成交面积848万平方米，其中二手房占56.7%。可见，存量住房既可加大需求弹性，也可加大供给弹性，是平衡供求关系、稳定房价的有利因素。
因此，提高存量住房的出租率及活跃二手房交易市场是政府在制定各项政策时必须要考虑的问题。当前，最令人担心的是：
第一，“新国五条”规定向二手房交易的卖方征收20%税收的政策一旦坐实，将会既减少总供给的数量，降低供给弹性，又提高租房者的成本，减小需求弹性，使供求矛盾更加紧张。
第二，当前，类似鄂尔多斯政府那样以发展地产拉动地方经济发展的现象仍然存在，特别是在一些经济欠发达地区存在。如果任其发展，势必出现一批新的“鬼城”，形成一些地方住房供不应求，另一些地方住房大量空置的局面。房价“过山车”会把大批老百姓裹胁其中，剥夺他们辛苦积攒的财富。对这种浪费社会资源、牺牲老百姓利益的“政绩工程”必须坚决制止。
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