来源：深圳商报年4月24日 2013
（武捷思：南开大学经济学教授、博士生导师)
（深圳商报编者按：武捷思教授在本报发表了万言长文《关于商品房和房价理论的十大问题》，文章一出，在政界商界学界都引起了不小反响，作者的学养与敢言给读者留下了深刻印象，多位业内人士和本报读者都希望作者能就房地产问题继续发声于是，原本意犹未尽的武教授推出了这篇新作。文章为作者个人观点，不代表本报立场。）
当前，社会对政府如何调控房价意见严重分歧，对已经出台政策的效果褒贬不一。认识差距产生于理论分歧。关于房价，有人认为，“政府根本就不该管，调控的结果是屡调屡高。”有人认为：“住房不适用于自由市场理论，政府不调更高。”理论分歧源于对商品房市场的特性缺乏深入的研究。本人从怎样管住房价入手研究，深深感到，只有对商品房市场的特性形成共识，才能最终在政策与市场之间，建立有效的沟通，形成良性的互动，促进整个市场健康、稳定的发展。
一、实现社会资源在各城市、区域间的均衡分配
住房和一般商品的最大差别是什么?一般商品的价格决定于生产成本和供求关系，不受周边环境的影响。例如，同一品牌型号的电视机在城市和农村的售价差别不大。但是房价却对周边综合环境有着极大的依赖性。住房所在地综合环境好，价格自然会高，反之亦然。所谓综合环境大致包括：一是交通状况，二是医疗和教育状况，三是治安、卫生状况，四是自然环境，五是生活便利程度，六是就业环境。
一般说来，综合环境好的城市肯定比综合环境差的城市房价高。据统计，2012年各城市商品住房每平方米均价由高到低的排序是：深圳21350元、北京16852元、上海14603元、杭州13286元、广州12104元、宁波11032元、福州10178元、南京9311元、天津8745元。同一城市中，综合环境好的区域肯定比综合环境差的区域房价高。以北京市2013年1月份的住房均价为例，二环以内为67529元，二环与三环之间为56058元，三环与四环之间为43248元，四环与五环之间为34231元，五环与六环之间每平方米16707元，六环以外为8635元。可见综合环境确实对房价有着重要影响。当然，各区域的综合环境不会一成不变，城市功能定位和发展重心的改变，会改变不同城市、不同区域的综合环境排序，这种变化也会改变房价的区域分布。
不同城市、区域综合环境形成差异的原因是多方面的，既有政治、经济因素，也有历史、文化因素，还有地理、气候因素。除了地理、气候因素外，资源分布和投放的不均衡是综合环境差距与房价差距形成的主要因素。在劳动力自由流动的前提下，人们当然会流向综合环境好的区域，由此形成的住房需求肯定会推动当地房价上涨。综合环境好的城市、区域的高房价会带动周边城市、区域房价的上涨。所谓房价，其实就是公众向某个地段的综合环境喊出的“投标报价”，政府希望解决一些地方房价上涨过快的问题，不能简单地限制大家的“投标权”，而应从资源分配的层面入手，从根上解决问题。
第一，政府要通过财政、金融、教育、医疗等多种途径，实现资源分配在各城市、各区域间的相对均衡，进而缩小各地综合环境的差距。政府不解决资源分配上存在的“穷的越穷，富的越富”，而是哪里房价涨得快，就在哪里实行更严厉的调控政策，这种做法存在逻辑上的错误。其结果，短期内或有“成效”，中长期效果适得其反。
第二，通过公开拍卖土地使地价充分体现全社会在综合环境方面投入的成本。政府依靠行政手段控制地价和房价会破坏房市的价格体系，使结构性供求矛盾更加突出。必须依靠价格体系科学、公平、公正地解决“谁住在哪”以及产业区域布局的优化问题。至于因土地拍卖价格过高引发的“土地财政”问题则需通过改革财政管理体制来解决。房价增长过快的问题则需要在本文涉及的各个方面由社会各方共同寻求解决的途径。
二、为消费者的迁移自由创造条件
商品分为两种：一种可以移动，一种不可以移动。可以移动的商品能直接送到消费者身边，甚至送货上门，这种商品的供需矛盾相对容易解决。而不能移动的商品，如风景名胜、海外名校、住房等，在空间上无法移动，更不能送货上门，消费者要购买和享用这些商品，只能是自己屈尊上门，这种商品的供需矛盾相对难以解决。而在不能移动的商品中，住房还有一个更为特殊的特征，就是它还要受到上下班通勤距离的限制，人们可以坐飞机去旅游，但不能每天坐飞机上下班。
可见，要实现住房供给与需求的平衡，空间是个最大的制约。而在现实生活当中，不合时宜的户籍制度和一些“城市病”还在加大着空间制约，让住房的供需矛盾更加突出。一是城市交通的恶化。交通状况越差，消费者选择的半径越短，供求矛盾越突出，房价越高。二是各城市、区域之间综合环境的差距在拉大。差距越大，消费者选择的范围越小，供求之间的结构性矛盾越大，整体房价上涨的速度越快。三是福利属地化的户籍制度限制了人口的自由流动。人口自由流动的限制越多，供求之间的结构性矛盾越大，需求弹性和供给弹性越小，越难控制房价上涨过快的趋势。
从住房商品不能流动的特点可以发现，只有让人的流动更自由，人们对住房的选择弹性才会扩大。所以，政府要解决住房的供需矛盾，就要多出台有利于人口自由流动的政策。当前亟需政府解决的问题：一是改善城市交通，扩大居民上下班通勤半径;二是取消以常住户口为基础的所有限购政策;三是取消导致非户籍常住人口与户籍人口在社保、医保、住房公积金、医院就诊、子女上学、出国签证等方面的差异化规定。
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